レガリアレジデンス南千住ウインドシティ401

公開日 2014年01月21日

競売入札情報

管轄 東京地方裁判所本庁
事件番号 平成25年（ケ） 758号
開札日 平成26年1月21日

物件の概要

物件名/部屋番 レガリアレジデンス南千住ウインドシティ／401号室
所在地 東京都荒川区南千住5丁目44-10
築年数 平成17年
所在/総階数 4階　/　12階建て
間取/床面積 3LDK　/　56.07m2（内法）
総戸数 34戸
管理費等 19,100円（内、修繕積立金4,800円）

机上での調査

【初見】
まあまあ新しく、まあまあ立地が良い。
南千住の駅もまあまあの利便性。
可もなく不可もない、しかしこれこそが競売において人気が高い物件の条件なのではないかと最近の思います。

【室内】
空室で、残置物もありません。
これからリフォームなど行う上では大変楽な状況です。
お風呂お写真もかなりいい状態に見えます。
ここまでのレベルであれば新品交換の必要はなく磨きクリーニングで済ませられるかもしれません。

【取引事例】
４~５年前に取引の事例が２件見つかりました。

ひとつは2階のお部屋で2400万円。
もうひとつは7階のお部屋で2980万円。

階数の差は有れど、約500万円もの違いがあることが腑に落ちませんでした。
そしてそこが判明しない限り、自信のある入札額を算出することができません。

この謎は後ほど判明いたします。（後述）

現地調査

南千住駅から徒歩6分。
遠くに大きめなマンションが見えてきます。

平成二ケタものだけあって外観の立派さはこの距離でも伝わってきます。

今のところマイナスポイントなし！

 

さてマンション付近にて、前述した「謎」が明らかになります。

左の写真を見てもわかるようにこのマンションに隣接して建物が建っており、5階までのバルコニーをふさいでしまっています。
しかも位置は南東側です。
マンションこちら側のお部屋の５階以下は、眺望はおろか採光も取れない状況ということです。

つまり事例にあった２階より７階の方がとんでもなく高額であるというのは、このことが原因だったようです。

さらに付け加えると、マンション北側は、交通量の多い国道4号線。
騒音やら排気ガスやらで、全方位ふさがれてしまっていたわけです。

競売において、現地調査の重要性が再確認されたような物件でした。
机上のデータだけでは見つからない問題点などを見極め、リスクを減らしてゆくのです。

 

入札価格の決定

さて、現地調査の結果も踏まえ入札額を決めていきます。
当該の部屋は4階ですので、取引事例を参照するには2階の部屋、2400万円を基準に考えます。
さらにそこから4~5年経過しているということでその分の減価も見込みます。

果たして当社では1800万円での入札を決めました。

 

開札結果

落札額/落札者 ********円 / 法人Ａ社
次順/次順者 ********円 / 個人A氏
入札件数 15件

※落札者様の希望により当該案件の落札金額は伏せさせて頂いております。